Mercado Imobiliário – Esclarecendo alguns temas e questões legais September 14, 2016

Durante uma crise financeira, muitos ignoram as necessidades de se formalizar situações e questões legais que podem prejudica-los no futuro

Lidar com o mercado imobiliário pode ser um negócio complicado para muita gente. Com termos técnicos e assuntos específicos, não é fácil para todos compreender a importância de uma ação neste meio. Durante uma crise financeira, muitos ignoram as necessidades de se formalizar situações e questões legais que podem prejudica-los no futuro. Para esclarecer alguns pontos essenciais, o AMK esclarece termos legais importantes do ramo imobiliário para auxiliar em casos como inventário, evicção, usucapião, entre outros.

• Inventário e partilha dos bens

O inventário é necessário após a morte de uma pessoa. Normalmente, é um assunto delicado, pois é preciso tratar de questões relacionadas a bens e dinheiro e as famílias acham que seria muita insensibilidade lidar com esse assunto logo após a morte do ente querido. No entanto, pelo menos no Estado de SP, há um prazo de 60 dias após a morte para que o ITCMD (imposto que incide sobre os bens deixados pelo de cujus) seja recolhido sem multa. Em até 180 dias, ela pode chegar a 20%.
A questão se dificulta quando o falecido deixa bens imóveis, pois o valor agregado do bem costuma dificultar o recolhimento do imposto e atrasar a conclusão do inventário. O problema é que muitas pessoas não sabem que a transferência só ocorre quando a partilha de bens do inventário é registrada no cartório de registro de imóveis. Muitos planejam vender o imóvel que pertencia ao falecido antes da devida regularização, o que poderá gerar problemas futuramente, tanto para os vendedores quanto para os compradores.
Maior ainda é o problema quando o imóvel não está registrado em nome do falecido, pois a transferência e registro do imóvel demandará reconstituição do histórico de compra e venda do imóvel, ou mesmo o ajuizamento de ações pertinentes para que se possa regularizar a propriedade.
Uma vez concluído o inventário, se houver mais de um herdeiro, será realizada a partilha entre eles, devendo ser observado o regime de bens adotado no casamento, se há filhos ou, na ausência destes, se os pais ainda são vivos. Localizando-se os herdeiros, o inventário poderá ser realizado tanto de forma judicial quanto extrajudicial.
O inventário será feito judicialmente quando houver filhos menores ou quando o falecido deixar um testamento tratando da partilha dos seus bens. Em outros casos, via de regra, o inventário poderá ser feito em cartório, sendo que em ambas as formas, a presença de um advogado é essencial.

• Evicção

Evicção é a perda da propriedade decorrente de direito preexistente de terceiro.
No caso de bens imóveis, a evicção é muito comum, pois tanto compradores quanto vendedores costumam deixar de registrar os atos nos cartórios de imóveis, devido ao alto custo, ou mesmo por descaso ou desconhecimento da lei.
A evicção pode acontecer quanto o comprador deixa de registrar no cartório de registro de imóveis o seu contrato de compra e venda e outra pessoa registra outro ato, com o mesmo teor. Neste caso, o que prevalecerá será o registro realizado, e não o contrato não registrado, independentemente da data em que foi feita a primeira compra.
Costuma-se verificar também, com frequência, que o vendedor muitas vezes não possui o registro da matrícula em seu nome. Mesmo assim, o comprador paga o preço pelo bem e depois é surpreendido pelo comprador, que adquiriu o imóvel do proprietário cujo nome está devidamente registrado na matrícula do imóvel.
Há também o caso de posterior anulação judicial da venda, ainda que o contrato tenha sido registrado. Normalmente, isso ocorre devido a dívidas contraídas pelo vendedor, que afetam todo o seu patrimônio, podendo o judiciário entender que a venda do imóvel se tratava, na verdade, de uma tentativa de fraude contra os credores.
Para evitar que essas situações ocorram, é sempre necessário consultar a documentação completa do imóvel, preferencialmente analisando-se a certidão vintenária do imóvel e do vendedor, com certidões negativas de débitos e de ações judiciais.

• Extinção de condomínio/desmembramento de matrícula

Extinção de condomínio é necessária quando há mais de um proprietário, e eles não chegam a um comum acordo quanto ao destino a ser dado ao bem.
Dessa forma, deve-se solicitar a extinção do condomínio, sendo que será dada a oportunidade para que os demais condôminos adquiram a parte que pertence ao outro. Porém, se não chegarem a um senso comum, o bem será alienado, seja por leilão judicial, ou extrajudicial.
Quando se trata de bem divisível, como em casos de terrenos, chácaras, sítios e fazendas, dependendo das circunstâncias, é possível solicitar o desmembramento da matrícula do imóvel para que cada um fique com uma parte do bem, devidamente regularizado, podendo dispor como bem entender da sua parte.

• Inexistência de matrícula

Importante destacar que a inexistência da matrícula significa a inexistência de propriedade.
É comum que haja uma casa ou edificação qualquer, em um determinado local, sem matricula individualizada. Nesse caso, ou documentação não foi regularizada ou não houve o desmembramento junto à prefeitura. Outra possibilidade é de que o proprietário simplesmente ocupou o espaço e nunca foi atrás da documentação para que a propriedade lhe fosse regularmente outorgada. Há diversas formas de se regularizar essa situação, que deverá ser analisada caso a caso, para que o direito à propriedade seja concretizado.

• Registros de compra e venda, locação, promessa de compra e venda

Muito comum entre os brasileiros, o contrato de gaveta representa um grande risco ao direito de propriedade. Muitos dos compradores simplesmente deixam de registrar o instrumento na matrícula do imóvel e com isso perdem eventual direito contra terceiros futuramente.
O registro é simples, mas nem sempre barato, razão pela qual os compradores deixam de efetuá-lo sem saber do risco que correm.
Sem o registro da matrícula, a história do imóvel para no último comprador, sendo que o bem poderá ser eventualmente penhorado futuramente, uma vez que se acredita que ele ainda pertença ao patrimônio do antigo proprietário.
De acordo com a lei do inquilinato, o artigo 8º traz expressa previsão de que se registrado o contrato na matrícula do imóvel, o locatário – muitas vezes um comércio ou indústria – poderá se defender caso o bem seja vendido para terceiro e este queira recuperar o imóvel despejando-o.
Em suma: se uma empresa aluga um imóvel e lá estabelece o seu comércio registrando na matrícula do imóvel que funcionará no local por determinado tempo, e que em caso de venda o locatário poderá permanecer na posse do imóvel, o novo proprietário não poderá solicitar o imóvel, fazendo com que ele simplesmente perca todo o investimento feito naquele local.
Em relação ao registro de promessa de compra e venda, é importante para que seja preservado o interesse do promitente comprador, evitando-se assim que o mesmo bem seja vendido a mais de uma pessoa simultaneamente.

• Usucapião

Esse instituto é muito popular, porém as pessoas não sabem o que fazer para que possam gozar desse direito.
Em regra, pode ser alegado por quem ocupa o mesmo imóvel por um período superior a 5 anos, com algumas exceções ao tamanho do terreno e se existe um título de compra e venda.
Muitos imóveis foram adquiridos há anos e os contratos não foram registrados, tampouco as matrículas foram outorgadas aos novos proprietários. Dessa forma, quando se busca a regularização, não são localizados os antigos proprietários para que as matrículas sejam regularizadas. Cria-se então um impasse, que pode ser solucionado pela usucapião.
Além disso, há muitos imóveis que foram ocupados há anos e que os ocupantes simplesmente não têm a matrícula ou qualquer outro contrato que os legitimem como proprietários. Mas lá permanecem por anos, sem que ninguém reivindique os imóveis. Também seria o caso de se obter a propriedade por usucapião.
O processo de usucapião é demorado, e normalmente custoso, podendo ser feito em cartório -o que traria maior celeridade ao registro -, ou perante a Justiça. Deve haver laudos e depoimentos dos vizinhos, demonstrando que a pessoa interessada em alegar a usucapião reside no mesmo local, sem nenhuma intercorrência pelo período que se alega.
A única regra para a usucapião é que o imóvel não seja de domínio público, devendo ser exclusivamente de origem privada.

• Bem de família

Muitas pessoas já ouviram falar que o seu imóvel não pode ser penhorado, pois se trata de bem de família. De fato, há uma lei que protege o imóvel. Porém, o que muitas pessoas não sabem, é que há exceções na lei, que permitem a penhora e a consequente venda do imóvel para quitação dos débitos.
O instituto do bem de família foi criado para proteger o imóvel como residência, devendo ser, via de regra, o único imóvel da família e o local onde ela resida.
Dessa forma, se ela constitui um local como sua moradia, o bem não poderá ser penhorado. Porém, como se disse, as exceções previstas em lei tiram essa proteção e permitem que o bem seja vendido para quitação do débito.
As exceções são previstas no art. 3º da Lei 8.009/90, que são os casos em que a família contrai um financiamento para reforma do imóvel ou mesmo para a própria aquisição do bem. Assim, se não quitado o financiamento, o próprio bem é usado como garantia do pagamento. O mesmo se diz em relação à pensão alimentícia. Se o devedor não quitar o débito, o imóvel será dado em garantia, respeitando-se a parte do coproprietário que tenha união estável ou seja casado com o devedor.
Se o imóvel também foi dado em garantia de hipoteca, o bem de família não poderá ser alegado pelos devedores. O imóvel adquirido com fruto de crime também não obtém a proteção oferecida pela lei.
O mais comum, no entanto, é que o imóvel seja dado pelo fiador como garantia em contrato de locação. Nessa hipótese, se o locatário deixar de pagar o aluguel, o imóvel dado em garantia não gozará da proteção como bem de família, e deverá ser vendido para quitação do débito do locatário.

• Alienação de imóvel de menor

Outro ponto que se deve atentar para se certificar sobre a validade de qualquer negócio realizado no Brasil é a capacidade civil das partes.
No caso de imóveis, a atenção deve ser redobrada. Os imóveis pertencentes a menores de idade não podem ser objeto de compra e venda ou dação em garantia de uma outra dívida, ainda que com autorização dos respectivos responsáveis legais. É o que especifica o art.1.691 do Código Civil.
O único modo de se validar um negócio envolvendo bens de menores é por meio de autorização judicial, em processo no qual se avaliará a conveniência do negócio e o interesse do menor.
Ainda que os pais ou responsáveis legais do menor detenham o poder familiar e sejam usufrutuários legais de todos os bens pertencentes a ele, a lei proíbe que seja realizada a venda sem a autorização judicial. Outros negócios que não envolvam a alienação do bem ou a constituição de garantia no imóvel, como a locação, podem ser realizados pelos responsáveis legais, independentemente de autorização judicial.

• Proteção Patrimonial e Planejamento Sucessório

Um dos serviços jurídicos que se popularizou nos últimos tempos é a busca de blindagem patrimonial e planejamento sucessório. Processos de inventário costumam gerar grandes gastos de tempo e dinheiro, além de desgastes na relação entre os herdeiros. Uma solução encontrada para evitar esses problemas e também promover uma blindagem patrimonial é a elaboração de planejamento da sucessão. São diversas as formas para realiza-lo.
Um dos meios mais comuns é a doação em vida de todos os bens aos futuros herdeiros com a reserva de usufruto para si. Neste modelo de planejamento, o uso dos bens fica reservado ao doador, enquanto aos herdeiros, constitui-se apenas a nua propriedade, sem direito ao proveito do bem. Quando o doador vem a falecer, o direito de usufruir do bem passa diretamente aos respectivos nu proprietários, sem a necessidade de realização de inventário.
Como consequência deste planejamento, sob a ótica da proteção patrimonial, os bens doados não podem ser objeto de execução de dívidas do doador, pois já não o são de sua propriedade.

Artigo redigido por Daniel Dias Pereira Andrade, Fabiano Marques André e Paulo Henrique Kurashima